FAQ Grundsteuerreform

Seit 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft. Dazu gibt es bei vielen Menschen Fragen. Um die Leichlinger*innen zu unterstützen, hat die Stadtverwaltung die wichtigsten Informationen anbei noch mal zusammengefasst. 

Zuständig für die Bestimmung des individuellen Grundsteuerwertes und des Grundsteuermessbetrags als Grundlage für die spätere Grundsteuer der Bürger*innen der Stadt Leichlingen ist das Finanzamt Leverkusen, an das sich bei konkreten Fragen und Anliegen gewandt werden muss: service-5230(at)fv.nrw.de

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bisher aufgebaut hat, für verfassungswidrig erklärt und eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Am 1. Januar 2025 trat daher deutschlandweit die Grundsteuerreform in Kraft.

Der Bundesgesetzgeber hat daraufhin mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (GrStRefG) das sog. Bundesmodell eingeführt, welches vom Land Nordrhein-Westfalen ohne ein eigenes Gesetzgebungsverfahren adaptiert worden ist. Eine landesrechtliche Abweichung besteht nur für die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. 

Das Bundesmodell bedient sich bei Wohngebäuden als Berechnungsgrundlage des Ertragswertverfahrens und bei Nicht-Wohngebäuden (hier: bspw. Gewerbe) des Sachwertverfahrens. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt in der Kurzfassung u. a. (fiktiv) zu erzielende Mieteinnahmen; das Sachwertverfahren bewertet u. a. zunächst nur den reinen Wert des Bodens und der Aufbauten.

Dazu stellten die Finanzämter bis Jahresende 2024 die neuen Grundsteuerwerte (ehem. Einheitswerte) zum 1.1.2022 per Grundsteuerwertbescheid (Grundlagenbescheid Stufe 1 - Finanzverwaltung) fest. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl (gem. GrdStG) wird der Grundsteuermessbetrag festgesetzt; Formel s. u. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt der Finanzbehörde, der mit dem Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheid Stufe 2 – Finanzverwaltung) abgeschlossen und vom Finanzamt bekanntgegeben wird. Zuständige Behörde für Rückfragen oder ggfls. Rechtsmittel ist entsprechend das örtlich zuständige Finanzamt.

Aus diesen neuen Grundsteuerwerten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde in einem ersten Schritt der Grundsteuermessbetrag festgesetzt, der mit dem Grundsteuermessbescheid abgeschlossen und vom zuständigen Finanzamt den Grundstückseigentümer*innen schriftlich bekanntgegeben wurde. Zuständige Behörde für Rückfragen oder gegebenenfalls Rechtsmittel ist das Finanzamt Leverkusen.

Für die Reform hat das für Leichlingen zuständige Finanzamt Leverkusen bis zum Jahresende 2024 die neuen Grundsteuerwerte zum 1. Januar 2022 per Grundsteuerwertbescheid (Grundlagenbescheid Stufe 1 - Finanzverwaltung) ermittelt. 

Aus diesen neuen Grundsteuerwerten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde in einem ersten Schritt der Grundsteuermessbetrag festgesetzt, der mit dem Grundsteuermessbescheid abgeschlossen und vom zuständigen Finanzamt den Grundstückseigentümer*innen schriftlich bekanntgegeben wurde. Zuständige Behörde für Rückfragen oder gegebenenfalls Rechtsmittel ist das Finanzamt Leverkusen.

Der vom Finanzamt erstellte Messbescheid ist verbindlich – auch für die Kommunen, die weder Einfluss auf ihn haben noch davon abweichen dürfen. Sie wenden in einem letzten Schritt darauf noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer für die einzelnen Grundstückseigentümer*innen zu berechnen und per Grundsteuerbescheid (Folgebescheid) zu veranlagen. 

Zur Berechnung der Grundsteuer (Folgebescheid) lautet die Formel:

Grundsteuermessbetrag (Finanzamt LEV) x Hebesatz (Stadt Leichlingen) = Grundsteuer (Stadt Leichlingen)

(Hebesatz Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft): 445 Prozentpunkte)
(Hebesatz Grundsteuer B (Bauland): 625 Prozentpunkte)

Die Grundsteuerreform wurde vom Bundesverfassungsgericht gefordert, weil die bisherige Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bisher aufbaute, verfassungswidrig war. Deshalb wurde eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 1.1.2022 gefordert. Entsprechend gab es deutschlandweit die Grundsteuerreform. In Nordrhein-Westfalen gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze. 

Das Bundesmodell bedient sich bei Wohngebäuden als Berechnungsgrundlage des Ertragswertverfahrens und bei Nicht-Wohngebäuden, z. B. Gewerbe, des Sachwertverfahrens.

Das Ertragswertverfahren für Wohngebäude berücksichtigt in der Kurzfassung u. a. (fiktiv) zu erzielende Mieteinnahmen. 

Das Sachwertverfahren für Nicht-Wohngebäude bewertet u. a. zunächst nur den reinen Wert des Bodens und der Aufbauten.

Wesentlich für die zukünftige Bemessung ist nach neuem Recht die Wertentwicklung der Immobilie, der im bisherigen Recht keine Rechnung getragen wurde. Ob der Grundbesitz nach neuem Recht als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts Leverkusen abgebildet ist. Die Stadt Leichlingen hat auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Die Stadt Leichlingen legt nur noch ihren Hebesatz auf den Messbetrag auf. 

Ob Grundstücksbesitzer*innen ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. 

Hat sich bei der Neubewertung durch das Finanzamt Leverkusen herausgestellt, dass der Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (zum Beispiel weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird die Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Auf die Festlegung und Höhe des Grundsteuermessbescheids hat die Stadt Leichlingen keinen Einfluss. Sie erhebt darauf nur den einheitlichen Hebesatz. Zuständige Behörde für Rückfragen oder gegebenenfalls Rechtsmittel ist das Finanzamt Leverkusen.

Hebesätze gibt es in Leichlingen zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Bauland, Wohnen und Gewerbe). Sie werden von den Kommunen selbst festgelegt und einheitlich bei allen Grundstückseigentümer*innen angewandt. 

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt, nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. 

Mit den Hebesätzen wird die Grundsteuer auf Basis der vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbeträge berechnet.

Die Höhe der Hebesätze können Kommunen im Zuge ihrer Finanzhoheit selbstständig festlegen, um ihre Haushaltswirtschaft so planen und führen zu können, dass die stetige Erfüllung ihrer Aufgaben gesichert ist. Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort in Leichlingen und können durch die Kommune flexibel eingesetzt werden. Sie fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt. 

Der Rat der Stadt Leichlingen hat die Hebesätze der Grundsteuer A auf 445 Prozentpunkte sowie der Grundsteuer B auf 625 Prozentpunkte in der Haushaltssatzung 2025 festgesetzt. Diese Hebesätze führen in 2025 zu einem gleichbleibenden Grundsteuereinnahmeaufkommen der Stadt Leichlingen gegenüber 2024.

Der Begriff „Aufkommensneutralität“ wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – ergo im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. 

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass der Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig auch die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Im Zuge der Aufkommensneutralität sieht die Grundsteuerreform vor, dass die Kommune nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. 

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, also nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher.

Der Rat der Stadt Leichlingen hat daher die Hebesätze der Grundsteuer A auf 445 Prozentpunkte sowie der Grundsteuer B auf 625 Prozentpunkte in der Haushaltssatzung 2025 festgesetzt. Diese Hebesätze führen in 2025 zu einem gleichbleibenden Grundsteuereinnahmeaufkommen der Stadt Leichlingen gegenüber 2024.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer von Eigentümer*innen gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass der Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Die Grundsteuer fließt im Rahmen der verfassungsrechtlich geschützten kommunalen Finanzhoheit vollständig der jeweilig erhebenden Gemeinde zu und wird unter anderem zur Sicherung der Daseinsvorsorge verwendet. 

Wer in Leichlingen Grundsteuer zahlt, finanziert damit zum Beispiel den Betrieb und Bau von Schulen, Kindergärten, Straßen und Spielplätzen oder örtliche Kultur- und Sportangebote. Das, was die Blütenstadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie ist ein wichtiger finanzieller Pfeiler der Kommune, der in die örtliche Gemeinschaft reinvestiert wird.

Service-Hotline Grundsteuer

Die Stadt Leichlingen bietet ab dem 3. Februar eine temporäre Service-Hotline zur Grundsteuer an. In einer ersten telefonischen Beratung werden Rückfragen beantwortet und Anrufer*innen im Einzelfall an die zuständige Sachbearbeitung im Steueramt weitergeleitet. Die Hotline wird von Montag bis Freitag, jeweils von 9 bis 12 Uhr, unter der Rufnummer 02175 992-377 erreichbar sein.

Kontakt Finanzamt Leverkusen

Bei Fragen oder Klärungsbedarf zu den individuellen Grundsteuermessbeträgen bzw. Grundsteuerwertbeträgen muss man sich an das zuständige Finanzamt Leverkusen wenden unter service-5230(at)fv.nrw.de 

Weiterführende Informationen

Die Finanzverwaltung NRW stellt weitere Infos zur Grundsteuerreform zur Verfügung und bietet ebenfalls ein FAQ an, in dem die häufigsten Fragen beantwortet werden.