Baugenehmigung

Wenn Sie ein Haus bauen, um- oder anbauen wollen, brauchen Sie eine Baugenehmigung, denn die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind grundsätzlich baugenehmigungspflichtig.

Von diesem Grundsatz gibt es nur wenige Ausnahmen, deshalb sollten Sie sich auch vor Durchführung kleinerer baulicher Maßnahmen beim Bauordnungsamt der Stadt Leichlingen erkundigen, ob das geplante Objekt genehmigt werden muss oder ob es genehmigungsfrei ist. Denn die Errichtung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Baugenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.

Im Hinblick auf die vielschichtigen und rechtlichen Probleme, die sich im Zusammenhang mit Baumaßnahmen ergeben können, sollten Sie sich frühzeitig mit dem Bauordnungsamt der Stadt Leichlingen in Verbindung setzen. Um aufwändige und ggfs. vergebliche Planungsarbeiten zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, wegen bestehender Zweifel über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen eine Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) beim Bauordnungsamt der Stadt Leichlingen zu beantragen. Grundsätzlich wird im Vorbescheid nur die planungsrechtiche Zulässigkeit geprüft. Es ist allerdings möglich auch weitere Kriterien prüfen zu lassen.

Diese Unterlagen reichen Sie mindestens dreifach beim Bauordnungsamt ein. Als Orientierung gilt: Die Aussagekraft eines Vorbescheides reicht nur soweit, wie die Fragestellung und die Qualität der Bauvorlagen es ermöglichen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um ein Jahr verlängert werden. Zudem bindet er das Bauordnungsamt in ihrer Entscheidung innerhalb dieses Zeitraums bezüglich der im Vorbescheid geklärten Fragen. Die Bindung der Behörde entfällt jedoch, wenn der Bauantrag vom Vorbescheid abweicht.
 

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, reichen Sie zuvor einen Bauantrag ein, den Ihr/e Architekt/in vollständig vorzubereiten hat. Die Unterlagen sind gem. Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) einzureichen. Die Kenntnis der hierzu erforderlichen und gesetzlichen Voraussetzungen gehört zu den vertraglichen Leistungen der Entwurfsverfasser. Sie reichen den Bauantrag mindestens in dreifacher – bei gewerblichen Objekten nach Absprache mit dem Bauordnungsamt in drei- bis fünffacher Ausfertigung ein, da nur so eine sternförmig Bearbeitung durch die am Antragsverfahren beteiligten Dienststellen und Ämter gewährleistet ist. Dem Antrag müssen mindestens folgende Unterlagen beigefügt werden:

• Bauantragsformular
• Lageplan (§ 2 BauPrüfVO)
• Liegenschaftskarte/Flurkarte und Deutsche Grundkarte
• Bauzeichnungen (§ 4 BauPrüfVO)
• Bau- und Betriebsbeschreibung (§ 5 BauPrüfVO)

Sobald Ihr Bauantrag vollständig vorliegt, werden die Stellungnahmen verschiedener Dienststellen und Behörden eingeholt.
Im Baugenehmigungsverfahren kann gegebenenfalls die Beteiligung der Angrenzer bzw. Nachbarn erforderlich werden, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden. 

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Amt für Bauordnung und Planung diese mit der eigenen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Prüfung zusammen und prüft abschließend, ob eine Genehmigung erteilt werden kann. Eine Genehmigungsfrist von 6 Wochen gilt dann, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines B-Plans liegt oder ein positiver Vorbescheid schon erteilt worden ist. Die Bearbeitungszeit beginnt jedoch erst mit der Vollständigkeit der Antragsunterlagen! Mehr Bearbeitungszeit ist notwendig, wenn über Ausnahmen, Befreiungen und/oder Abweichungen von gesetzlichen Vorgaben oder Baulasten zu entscheiden ist und die Stellungnahmen externer Behörden erforderlich sind.

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten, einschließlich des Baugrubenaushubs, nicht begonnen werden. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, auf schriftlichen Antrag für Teile des Bauvorhabens eine „Teilbaugenehmigung“ zu erhalten.

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung ein Jahr lang unterbrochen wurde.

Auf schriftlichen Antrag kann die Geltungsdauer der Baugenehmigung jedoch jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden, wenn das Bauvorhaben den derzeitig gültigen Rechtsvorschriften entspricht. Die jeweilige Verlängerung ist gebührenpflichtig.

Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bauvorhabens, die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung müssen dem Bauordnungsamt mindestens eine Woche vorher mitgeteilt werden.

Das Bauvorhaben unterliegt während der Bauzeit der behördlichen Bauüberwachung. Im Regelfall überprüfen die Baukontrolleure des Bauordnungsamtes anläßlich der Fertigstellung des Rohbaus und schließlich des Gesamtgebäudes die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den genehmigten Plänen. Abweichungen können während der Bauphase als Nachträge gestellt werden. Weicht die Bauausführung von den genehmigten Plänen ab und ist auch nachträglich nicht zu genehmigen, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die geahndet werden muss. Eine Nutzungsuntersagung ist in diesem Falle nicht auszuschließen. Daher: Sollten Sie während der Ausführung des Bauvorhabens feststellen, dass Änderungen vonnöten sind, setzen Sie sich bitte umgehend mit dem/der zuständigen Sachbearbeiter/in ihres Bauordnungsamtes in Verbindung und beantragen Sie diese Änderungen Ihres Bauvorhabens im Rahmen eines Nachtrages. Über eine mängelfreie Abnahme erhalten Sie auf Antrag eine Bescheinigung, deren Vorlage beispielsweise häufig von Ihrem Kreditinstitut als Nachweis verlangt wird.